摘要：

我国在近年来对房地产行业进行不断的调控，针对解决城市住房压力以及市场经济发展需求，提高人口流动性住房需求，政府推出将住房租赁市场打开，大力支持住房租赁市场的发展。在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中我们可以看出，政府对于租赁市场的开展已经有了明确的部署。因此，房地产估价在发展住房租赁市场中的重要性则是需要我们进一步探讨的问题。本文就此问题进行深入研究，剖析当前房屋租赁市场的现状，分析房地产估价在租房租赁市场中的重要作用，提高租赁市场的核心竞争力，推动租赁市场的全面发展。

关键词：房地产估价；住房租赁市场；重要性

我们通过分析当前的社会经济发展情况，了解房地产的发展走势，可以得出发展住房租赁市场是当前时代的重点需求。近年来各大城市开始相继出台限购令，这是为了抑制房价的过快增长，帮助房地产泡沫的快速去除。如今城市人口流动量大，对于住房的需求也在不断提高，我们需要调整当前的住房现状，加强房地产市场的调控，让住房市场能够健康发展。所以住房租赁市场是我们未来发展的重要方向，房地产估价作为行业内不可或缺的组成部分，有着稳定发展的重要作用，所以我们要将房地产估价与住房租赁市场相结合，进而加快住房租赁市场的发展步伐。

一、什么是房地产估价和住房租赁市场

房地产估价作为房地产行业发展中一项重要的组成要素，它是能够有效推动房地产行业的高速发展的动力，也是维护房地产行业稳步前进的平衡尺。改革开放以来，我国的房地产行业发展迅猛，房地产估价在其中有着重要的作用，它推进了社会经济的不断进步，让房地产能够快速累积资源，在经济时代的背景下发展的突飞猛进。而在近年来，房地产开发行业逐渐走向尾声，房地产估价也转变了发展方向，成为了社会性质的中介角色。它作为信息交互的关键点，为房屋的买卖、房屋的抵押、房屋的征用、企业的合并、企业的合资等等项目都进行着数据信息的转运工作，也成为了更为专业的评估角色^[1]。由于房地产估价对于房地产整个行业有着重要的指导作用，所以它的专业性要求也更高，估价的范围也更广。我们要通过加强对房地产估价的风险控制，来促使房屋租赁市场能够更加规范和合理的发展。

住房租赁市场是近年来我国对房地产开发行业进行调控后，一项最重要的房屋经济市场，它能够满足各个层级的居民对于房屋的居住的需求，通过住房租赁市场的进一步打开，也提高了我国城市人口流动性，提升了人才的流动。我们通过对房地产行业的改革，加强住房租赁市场的拓展，也有效的提高了居民住房消费行为，改变了传统的消费方式，并且能够有效的对各地区城市的改造速度，提升了房屋升级需求。我国当前的房屋需求出现了改变，政府也对目前的房屋租赁市场进行了积极调控，加大对租赁市场的支持力度，出台了相应的改善政策，让我国的房屋租赁行业有了空前的发展空间。但是就目前的住房租赁市场的发展情况而言，我们的租赁市场路还很长，想要建立完整的租赁市场管理体系，还需要一定的时间。所以我们需要将房地产估价与房屋租赁市场相结合，让住房租赁能够在房地产估价的指挥协调配合下，进行全方位的动态发展。

二、我国当前房屋租赁市场的现状

    住房对于国人的生活有着重要的意义，2000年以前我国很多的企业和国营单位为了解决职工的居住问题，都会自建楼房进行福利分房，那时候的房地产行业刚刚处于萌芽状态，房地产资源也更为丰富。而过了2000年，我国的福利分房制度就停止了，很多商业房地产开始规模发展，在此后经历了大约十七年的时间，房地产事业从最开始的起步，到后来的繁荣，再到最后的反复调控，让整个房地产开发行业走到了尾声。在房地产行业快速发展的这几年当中，各个品类的房产都有经历繁荣时期，例如商品房、保障房等等，但是房产的租赁市场一直处于停滞的状态。在市场经济发展繁荣的今天，人们对于房产的需求已经从居住变为投资，很多财富富足的人们都坐拥几套房子，但是对于一些收入较低的家庭来讲，一套房子都是他们的巨大经济压力，并且近年来农村人口大量涌入城市，他们的经济收入较低，在城市内的居住就成了一个大问题。我们想要通过将购房转为租赁，这是能够切实的解决当前问题，但是目前租赁市场没有正规的供应主体，对整个租赁市场的规则不规范，在法律层面，租赁住房的法律维护体系也不全面^[2]。所以我们如果想要大规模发展房屋租赁市场，那么这些问题都是现在急需解决的。

三、房地产估价在发展住房租赁市场中的重要作用

（一）辅助租赁住房新建及改建

    房屋租赁市场是未来发展的趋势，在发展的过程中，需要多方面协调配合共同完成。房地产估价在住房租赁市场中占有重要位置，它能够帮助租赁住房的新建提出指导作用，并且在很多原有的房屋进行改造租赁项目上，能够发挥着辅助评价的作用。在当前的房地产形式下，很多的集体建设用地都可以进行调控，将其用于租赁住房上面，通过房地产估价来对其进行客观、全面的评估，帮助租赁住房的新建以及改建能够平稳安全的进行投资开展，也能够通过房地产估价来对市场价值进行一些相对专业的评价。我们在对房屋进行新建或者改建用于租赁项目上，可以通过房地产估价来对未来的具体收益提前预期，并且能够对项目的实际发展有一个初步的预判，对经济效益有一个基本的保证^[3]。我们在规划租赁市场时可以发现，很多新建房屋的地皮都是由政府出让的，我们可以利用房地产估价对政府给出的地皮政策进行合理规划。在对未来价值和规范程度方面，房地产估价也能够给出一个合理的评判，对于政府的相应政策也能够给予正确的解读，在开发之前能够确保开发方案合理合规，并且能够对未来的发展及收益方面也能够做出一个预先的了解。此外，我们还可以将房地产估价用于对闲置以及利用效益不高的相关用房改建中，例如办公用房、工业用房等等，要让这些房屋进行高效利用，房地产估价能够起到一定的辅助作用。通过房地产估价对房屋租赁市场的辅助，能够让租赁市场稳步打开，能够让其合理规范，帮助新建及改建的租赁房屋能够充分发挥出它们的价值。

（二）指导租赁住房融资评估

房屋租赁市场的打开，是社会发展的趋势，也是对房地产行业进行的一次救赎。我们想要将住房租赁朝着正向发展，首先要解决的就是资金问题。开发一项新产业，资金是最重要的，而房地产评估能够给房屋租赁市场带来重要的资金保障。我们可以通过对现有的住房进行合理规范的抵押估价，通过了解自身房产的价值，进行相应的融资。融资作为住房租赁中一项重要的环节，我们一定要做到精准评估合理规划，所以房地产评估能够帮助其给出最精准的评价。其次是我们在对住房租赁进行拓展时，要将租赁相关法律进行了解并解读，在合理合法的范围内加大融资力度，房地产估价能够利用住房租赁企业全方位了解受众的住房租赁收益权，对包租方案进行合理优化，对收取押金环节做到合理合规，在对房屋进行抵押租赁收益权上能够获得更多的经济利润，只有通过不同方面进行整合规划，才能够确保房屋租赁项目的日产各项融资活动能够平稳有序的发展。房地产估价对于住房租赁市场有着非常大的影响，它不仅能够为房屋租赁做到安全融资，还能够对住房租赁资产证券化方面产生一定的正面作用^[4]。在住房租赁方面，估价人员会运用最新的估价原则，并且通过专业技术对其进行最适宜的估价，它能够让住房租赁市场作为一个导向，对住房租赁企业资产证券化进行合理的评估，通过这样的操作，能够合理避开很多资产转化盲点，能够保障租房租赁证券的资金不会流失。

（三）优化租赁住房运用管理

    我们想要住房租赁项目健康发展，在德育住房租赁运用管理上要加大管理力度，对管理制度也要进行完善，这是能够保障租房租赁在社会动态发展中有平稳运营的关键。我们可以将租赁住房运用管理和房地产估价进行关联，通过二者相互配合，能够对房屋租赁有一个客观的评价，并且通过协作能够将运营管理中的各项问题进行分析，并且对其进行有效的改善。在协同合作的过程中，我们要充分发挥出房地产估价的作用，要通过专业的评估手法，对住房租赁项目进行客观评估，可以采用一些比较法、成本法等相应方式，在租赁、续租等各个阶段的租金上有一个明确的安排，对租赁过程中的各项风险进行合理规避，在对租赁双方的纠纷问题上也能够有一个正确的解决方案。我们通过房地产估价对租赁房屋进行管理办法的改良，让房屋租赁能够在正常范围内合理运用，能够通过估价对其进行合理优化，让房屋租赁能够在一个公平交易的基础上进行，这是房地产估价在租赁市场中的重要作用。我们通过对住房租赁进行合理化管理，可以加大房屋租赁成功的概率，并且能够让房屋的租金维持在动态市场中一个较为稳定的区间内，这不仅能够促进住房租赁市场的健康发展，还能够提高自身经济效益，提高市场核心竞争力^[5]。

结束语：

社会在不断的发展，人们的生活模式也在发生着变化，房地产行业迎来了全新的改革。住房租赁市场的不断打开，为城市流动人口带来了慰藉，让人们能够有一个安身之所，这对社会经济发展有着重要的影响。房地产估价对于住房租赁市场有着指导性意义，它能够在一定层面上辅助租赁住房的改建，能够优化租赁住房的运营。房地产估价行业并没有随着房地产开发项目的没落而到下，反倒是因为租赁市场的打开，让它们也迎来了新的转机，利用自身的优势辅助新行业的发展，维护了新市场的发展秩序，也促进了社会经济的发展。

参考文献：

[1] 公维伟.论中介服务机构在农村产权交易市场中的作用--以房地产估价机构为例[J].中国房地产业.2019,(14).280.

[2] 黄燕芬,王淳熙,张超,等.建立我国住房租赁市场发展的长效机制--以“租购同权”促“租售并举”[J].价格理论与实践.2017,(10).

[3] 李科杨,王晓丹,吴璟. 发展住房租赁市场的内在动力和发展方向-基于住房可支付能力的视角[J]. 中国房地产估价与经纪,2018