土地评估‌是指估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，综合考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素，对土地收益的影响进行综合评定，从而确定某块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程‌12。

土地评估的目的和意义

土地评估对于土地买卖、股权过户和直接转让等行为具有至关重要的意义。它可以帮助人们了解该土地的实际价值，从而使买卖双方在交易中保持公正，提高交易的成功率‌3。

土地评估的服务范围

土地评估作为一种社会服务，其目的在于满足人们对土地价值的判断、咨询等方面的需要，主要包括以下几个方面：

1. ‌房地产估价‌：包括土地、房产等不动产的价值评估，为相关交易、涉税、融资等活动提供参考。

2. ‌不动产管理‌：包括土地、房产等不动产的登记、管理、估价等工作。

3. ‌房地产咨询服务‌：为房地产开发商、投资者、金融机构等提供有关房地产市场的咨询和建议。

4. ‌市场调研服务‌：对房地产市场进行调研和分析，为决策者提供科学依据。

5. ‌司法鉴定‌：为司法机关提供有关土地、房产等不动产的评估和鉴定服务，为司法审判提供依据。

6. ‌投资项目可行性论证‌：对投资项目进行评估和论证，为投资者提供决策依据。

7. ‌不动产测绘、工程测绘‌：对不动产进行测绘和测量，为不动产登记和管理提供数据支持。

8. ‌拍卖事务代理‌：为拍卖机构提供有关不动产的评估和代理服务，促进拍卖活动的顺利进行‌3。

土地评估的方法

土地评估的基本方法包括市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。每种方法都有其适用范围和局限性，评估人员需要根据实际情况选择最合适的方法进行评估‌